Veelgestelde vragen over huurkosten

Ik betaal elke maand, bovenop mijn huur, een bedrag voor kosten. Maar wat omvat dit juist?

Woont u in een appartementsgebouw? Dan stelt de syndicus van de mede-eigendom of de beheerder elk jaar een afrekening van de kosten op.

In dit geval zijn er de gemeenschappelijke kosten en de individuele kosten:

Gemeenschappelijke kosten…

Als u een appartement huurt, zijn er kosten waar iedereen aan meebetaalt voor het onderhoud, de schoonmaak, de verwarming en de elektriciteit van de ruimten die door alle inwoners van het gebouw gebruikt worden:

Het gaat over de inkomhall maar ook de lift, de traphal, de kelders, de verwarmingsruimte, de fietsenberging, …
Het kan eveneens betrekking hebben op het onderhoud van een gemeenschappelijke tuin of een koer…
Of de ter beschikking stelling van een dienst voor iedereen, zoals een wasmachine…

Individuele kosten…

Er zijn kosten die enkel voor u zijn, zoals uw eigen warmwaterverbruik voor de verwarming, het sanitair en de keuken.

En soms occasionele individuele kosten, zoals bijvoorbeeld:

• Kosten voor de tussenkomst van een loodgieter die door de syndicus van het gebouw werd gestuurd om de WC-afvoer te ontstoppen door een voorwerp dat u toebehoort
• Kosten van dubbels van beveiligde sleutels van de deur van de hoofdingang
• Plaatsingskosten van een standaard naamplaatje aan de ingang van het gebouw (bel en brievenbus) bij de aanvang van de huur

Is het bedrag dat u elke maand betaalt een forfait of een provisie?

Omschrijft het huurcontract dat de kosten een provisie (voor reële kosten) is? Dan moet de eigenaar u een jaarlijkse afrekening van de kosten sturen, en dat elk jaar.

Gaat het om een forfait (vast bedrag aan kosten) dan kan de eigenaar van u geen bijkomende som eisen, ook zal u nooit later terugbetaald worden.

Voyez votre contrat de bail qui stipule ou non les charges à payer.

Wat staat er in het huurcontract over “wie wat betaalt?”

Als het huurcontract niets bepaalt, worden de kosten verdeeld volgens 2 criteria: de kosten die te maken hebben met de eigendom van het gebouw, en de kosten die betrekking hebben op de diensten of voordelen waarvan de huurders genieten.

• quote-part sur les frais d'entretien et de gestion des parties communes(utilisées par tous les occupants) :
  • het salaris van de concierge
  • de verzekering en het onderhoud van de lift
  • de verlichting van de trapzaal
• uw persoonlijk verbruik van water, elektriciteit, stookolie… dat betaald werd door de eigenaar
• de taksen en belastingen op diensten, zoals de vuilnisophaling

Als het huurcontract kosten ten laste van de huurder bepaalt, geeft die zijn akkoord door het contract te ondertekenen. Als hij later bezwaar aantekent, moet hij het akkoord verkrijgen van de eigenaar om van zijn betalingsverplichtingen ontslagen te worden. Sommige kosten zijn uitsluitend ten laste van de eigenaar, ook al bepaalt het contract het tegenovergestelde.

Kosten die de huurder nooit moet betalen:

• De onroerende voorheffing: als het huurcontract bepaalt dat de huurder de onroerende voorheffing moet betalen, wordt deze clausule beschouwd als niet bestaand: er moet geen rekening mee gehouden worden. De eigenaar betaalt steeds de onroerende voorheffing.
• De kosten van het agentschap dat de opdracht kreeg de woning te verhuren
• De kosten van de plaatsbeschrijving bij de aanvang en op het einde van de huur als de expert enkel door de eigenaar was aangesteld

Hoe kan ik nagaan of de aangerekende kosten reëel zijn en op mij betrekking hebben?

De eigenaar moet aantonen dat de kosten echt werden gedaan en voor uw rekening zijn.

Daarvoor beschikt hij over meterstanden, facturen, …

Hij is niet verplicht ze u toe te sturen, maar ze moeten wel beschikbaar zijn als u vraagt deze bewijsstukken te raadplegen.

Als de eigenaar geen bewijsstuk voor een kost kan voorleggen, heeft u het recht dit verbruik aan te vechten en weigeren te betalen.

Bewijsstukken:

• een factuur van de maatschappij die instaat voor de verdeling van de kosten van warm water voor het hele gebouw en voor elke woning individueel
• uw meterstand
• de afrekening van de syndicus voor uw deel, zowel voor gemeenschappelijke als private delen
• factuur van uw energieverbruik

Op deze manier kan u nagaan wat u werkelijk moet betalen.

Met welke andere kosten moet ik rekening houden als ik een woning betrek?

• Af te sluiten verzekeringscontracten:
  • uw aansprakelijkheid verzekeren als huurder (zie ons artikel) bij brand, waterschade, enz. die schade kan veroorzaken aan o.a. de buren, …
  • uw inboedel verzekeren tegen brand …
• Verhuiskosten

• Uw persoonlijke kosten voor elektriciteit en water (via uw individuele meters):
  • de kost van de verbruikte elektriciteit in uw woning, waarvoor u zelf de leverancier kan kiezen
  • de kost van het verbruikte warm water, informeer daarvoor bij uw eigenaar om de verdeler en de referenties van het dossier te kennen
• Kosten bij het vertrekken en verlaten van de woning:
  • Expertisekosten, voor de helft met de eigenaar
  • Kosten om de woning weer in de oorspronkelijke staat te herstellen bij het verlaten, na een gemeenschappelijk akkoord tussen u en de eigenaar

Mag de eigenaar mijn kosten verhogen?

Als het huurcontract vermeldt dat u elke maand forfaitaire kosten betaalt, kan hij uw kosten niet verhogen.

Indien hij deze kosten wil verhogen, moet hij zich tot de vrederechter wenden om zijn aanvraag goed te keuren. Het gaat dan om een aanvraag voor een herziening van de forfaitaire kosten of de omzetting naar reële kosten.

U kan zelf ook omgekeerd tewerk gaan en een verlaging van de forfaitaire kosten vragen of overgaan naar reële kosten als u vindt dat u te veel betaalt.

De eigenaar betaalt het teveel aan kosten niet terug dat ik hem heb gestort. Wat kan ik doen?

Hem een aangetekende brief sturen.

Als de eigenaar niet antwoordt, hebt een jaar de tijd, na de postdatum van de brief, om een tussenkomst van de vrederechter in te roepen.

Enkel de sommen die de laatste 5 jaar voor het versturen van uw brief werden betaald, kunnen nog eventueel worden teruggeëist.

Kan de eigenaar me een afrekening van de kosten sturen twee jaar na het einde van mijn huurcontract? Ja en neen…

Ja, want niets verplicht de eigenaar dit snel te doen. En … neen, want de rechter kan hem verwijten laattijdig te zijn opgetreden.

• De wet voorziet geen enkel precies moment waarop de eindafrekening bij het einde van het huurcontract moet worden opgesteld
• Het huurcontract kan wel een datum voorzien
• Algemeen gesteld gebeurt de eindafrekening op het einde van het huurcontract

Van de kant van de huurder is de vraag: Twee jaar, is dat een redelijke termijn? Hebt u schade geleden door deze laattijdige afrekening? Misschien kon u door deze nalatigheid van de eigenaar uw eigen uitgaven en kosten moeilijk controleren.

Van de kant van de eigenaar: Het overleggen van de eindafrekening van de kosten is een verplichting van het huurcontract. Het is ook in het belang van de eigenaar niet te lang te wachten om deze afrekening aan de huurder op te sturen, want voor hem betekent dit kosten recuperen.

Als hij de eindafrekening, de afrekening van de syndicus of elke andere factuur niet binnen de 5 jaar overhandigt, kan hij later niets meer van zijn huurder opeisen.

Huurder of eigenaar?

• Huishuurder
• Appartement huurder
• Cohousing
• Huiseigenaar
• Appartement eigenaar